O Memorial de Incorporação

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Para adentrarmos no conceito e importância do memorial de incorporação passemos a analisar e conceituar o que vem a ser incorporação imobiliária para uma melhor compreensão.

 

A definição da expressão incorporação tem origem do vocábulo latino incorporatio do verbo incorporare (juntar, unir) transportada ao mundo jurídico, e significa o agrupamento de determinadas pessoas cuja intenção é a formação de certo condomínio. Em sentido geral e amplo, “a incorporação significa aquela atividade humana exercida no sentido de incluir, unir, introduzir, ou ligar uma coisa ao corpo da outra”.

 

Na ótica do Direito Civil, o conceito do instituto se dá pela aplicação aos imóveis, a figura da acessão agregada ao solo, passando ambos a constituir uma só coisa. No campo dos negócios imobiliários, a expressão incorporação imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo uma série de medidas no sentido de administrar a construção até sua conclusão com a individualização e discriminação das unidades imobiliárias autônomas no Ofício do Registro Geral de Imóveis competente.

 

Nesse sentido, para que a incorporação imobiliária aconteça de maneira formal faz-se necessário observar as normas legais que regulam o negócio. Nesse exato momento, entra em cena o Memorial de Incorporação. Em resumo, o incorporador deve enfrentar algumas fases, todas elas bem delineadas, com observância da Lei 4.591/64 que regula o tema em nosso país.

 

E a obediente a Lei é fundamental, pois, por exemplo, para que haja o lançamento e a oferta ao público de um empreendimento imobiliário, o artigo 32 e seguintes da Lei 4.591/1964, dispõe que a empresa incorporadora somente poderá negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no competente Ofício do Registro Geral de Imóveis, os documentos e plantas que integram o memorial de incorporação. Ou seja, as vendas tão somente poderão ocorrer após a prenotação do memorial de incorporação.

 

Podemos dizer então que o memorial de incorporação é o ato jurídico que serve de base para a incorporação imobiliária, compreendendo um dossiê com todas as informações e todos os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento planejado, tais como o título de propriedade do terreno, cópia do projeto aprovado pelas autoridades competentes, o orçamento da obra e a especificação dos materiais, NBR, entre outros.

 

O memorial de incorporação é, sem dúvida, o instrumento que assegura a regularidade jurídica do empreendimento ao posso que confere maior segurança para as pessoas interessadas em fazer parte do empreendimento adquirindo uma ou mais unidades.

 

Uma vez promovido o registro no Ofício do Registro Geral de Imóveis, o memorial de incorporação tem prazo de validade de 180 dias passando a valer por tempo indeterminado após o aceite até a conclusão da obra, considerando-se concretizada a incorporação quando for levado a registro qualquer contrato de alienação de uma das unidades do empreendimento ou com a constituição de uma garantia hipotecária ou de patrimônio de afetação.

 

Porém, o simples fato do empreendimento haver sido lançado ao público com ampla campanha publicitária não é suficiente para demonstrar, de forma cabal, a efetivação da incorporação. Vencido o prazo de validade do memorial de incorporação, o registro deverá ser renovado. De acordo com o artigo 33 da Lei 4.591/1964, para a revalidação do registro é necessária, apenas, a atualização da documentação vencida.

 

Não é necessário apresentar toda a documentação referida no artigo 32 da citada Lei, a qual se encontra arquivada no mesmo respectivo Ofício do Registro Geral de Imóveis, mas, apenas, as certidões negativas de tributos, protestos e ações ajuizadas, as procurações e atestado de idoneidade financeira com prazo de vigência. Ocorrendo, porém, modificação no projeto, o memorial de incorporação deve ser renovado com a apresentação de toda a documentação exigida.

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